El Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional propone eliminar transitoriamente el IVA a la vivienda nueva por 12 meses. Para Inmobiliaria Imagina, el debate no está sólo en si comprar, sino en cuándo hacerlo y bajo qué condiciones.
Chile enfrenta una de las paradojas habitacionales más relevantes de los últimos años: existen más de 100.000 viviendas nuevas disponibles en distintos proyectos del país, mientras cerca de 500.000 familias siguen sin acceso a una vivienda propia.
La brecha refleja un problema estructural que combina altos costos de financiamiento, menor acceso al crédito, incertidumbre económica y un aumento sostenido en el precio final de las viviendas. A esto se suma el IVA aplicado desde 2016 a la venta de viviendas nuevas, que encareció el valor final entre un 10% y un 15%.
El impacto ya se hizo sentir en el mercado. Durante 2024 se vendieron apenas 39.200 unidades nuevas en todo Chile, el nivel más bajo en dos décadas. En otras palabras, hay viviendas disponibles, hay familias que necesitan comprar, pero las condiciones económicas han dificultado que ambas realidades se encuentren.
Una propuesta para reactivar el acceso a la vivienda
En este escenario, el Gobierno presentó el Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional, que contempla, entre otras medidas, la eliminación transitoria del IVA del 19% a la venta de viviendas nuevas por un período de 12 meses. La iniciativa se encuentra actualmente en tramitación en el Congreso.
Según ha planteado el Ejecutivo, el objetivo es reducir el stock de viviendas, reactivar la inversión del sector inmobiliario y contribuir a la recuperación del empleo en la construcción.
Para Inmobiliaria Imagina, la discusión debe ir más allá de la situación de las empresas del rubro. El problema también afecta directamente a miles de familias que quieren acceder a una vivienda, pero que se encuentran con barreras de entrada cada vez más altas.
“Esta acumulación de stock no es sólo un problema para las inmobiliarias: es una ineficiencia del sistema que afecta directamente a las familias que necesitan vivienda y no la encuentran a precios accesibles. El costo regulatorio y tributario del último decenio se traspasó al precio final, y eso construyó una barrera de entrada real para la clase media”, señala Bernardita Reyes, Subgerente de Inversión en Inmobiliaria Imagina.
Beneficios que ya están disponibles para los compradores
Aunque la eventual eliminación del IVA aún depende de su tramitación legislativa, actualmente existen medidas vigentes que ya están modificando las condiciones para quienes buscan comprar una vivienda.
Una de ellas es el subsidio a la tasa hipotecaria, asociado al DS1 y al FOGAES, que permite acceder a tasas cercanas al 3,3%, frente a un promedio de mercado en torno al 4,4%. Esta diferencia puede traducirse en un dividendo mensual considerablemente menor.
El FOGAES, además, funciona como una garantía estatal que permite financiar hasta el 90% del valor de la vivienda, reduciendo una de las principales barreras para los compradores de primera vivienda: el pie inicial.
A estas herramientas se suman otras medidas en discusión o implementación, como modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, con las que el Ejecutivo espera reducir entre un 10% y un 15% los costos de construcción en proyectos futuros, además de la eliminación de contribuciones para personas mayores de 65 años en su primera vivienda.
La señal de demanda también es clara. A la fecha, se registran más de 44.000 solicitudes aprobadas para el subsidio hipotecario, sobre un total de 50.000 cupos disponibles. Esto muestra que existen miles de familias preparadas para comprar, pero que esperan mejores condiciones para tomar la decisión.
¿Comprar ahora o esperar la eliminación del IVA?
Una de las preguntas más frecuentes entre quienes están evaluando adquirir una vivienda es si conviene comprar ahora o esperar la aprobación de la ley que eliminaría transitoriamente el IVA.
La respuesta depende de varios factores. Si bien la eliminación del IVA podría generar un alivio en el precio final, economistas estiman que el traspaso real al comprador estaría entre un 2% y un 4%, y no necesariamente correspondería al 19% completo. Esto se debe a que parte del beneficio podría ser absorbido por distintos actores de la cadena productiva.
A ello se suma una variable clave: la incertidumbre sobre los plazos legislativos. Aunque la medida está en discusión, no existe certeza absoluta sobre cuándo podría entrar en vigencia.
“Lo que ya está activo y es concreto hoy es el subsidio a la tasa y el FOGAES. Eso representa un ahorro real y medible en el dividendo mensual. La exención de IVA puede sumar cuando se apruebe, pero esperar a que suceda implica asumir incertidumbre sobre disponibilidad de unidades y condiciones de financiamiento”, explica Reyes.
Proyectos avanzados: menos incertidumbre para decidir
Desde Inmobiliaria Imagina también destacan una ventaja relevante de los proyectos que ya cuentan con avance de obra, recepción parcial o recepción definitiva: permiten al comprador evaluar con mayor claridad lo que está adquiriendo.
A diferencia de la compra en verde, donde muchas decisiones se toman a partir de planos, renders o promesas comerciales, una vivienda terminada o próxima a entregarse permite observar directamente la calidad de la construcción, los espacios comunes, la distribución real y el entorno.
“Quien compra en un proyecto con recepción parcial o definitiva tiene visibilidad real del producto: sabe cómo quedó la construcción, los espacios comunes, el entorno. Eso reduce parte de la incertidumbre que acompaña a la decisión de compra en verde y tiene un valor concreto que no siempre aparece en el precio”, agrega la ejecutiva.
Un escenario poco habitual para la vivienda
Para la industria, el momento actual concentra una combinación poco frecuente de factores: stock disponible, subsidios activos, garantías estatales, tasas preferenciales y una posible rebaja tributaria en camino.
“Este es probablemente el momento de mayor convergencia de factores favorables para el comprador de vivienda en los últimos cinco años. No porque los precios estén en mínimos históricos, sino porque el conjunto de subsidios, garantías y potenciales beneficios tributarios nunca había coincidido con tanta claridad. Entender ese escenario es parte del trabajo que nos corresponde hacer como industria”, concluye Reyes.
Los interesados pueden revisar proyectos y condiciones disponibles en www.imagina.cl.
Acerca de Imagina
Con más de 20 años de trayectoria, Inmobiliaria Imagina se ha consolidado como uno de los actores relevantes del desarrollo habitacional en Chile y Perú. La compañía ha entregado más de 17.000 departamentos y ha desarrollado más de 130 proyectos, integrando diseño, funcionalidad y espacios pensados para mejorar la calidad de vida de las personas.
Su enfoque combina innovación, conectividad y estándares de construcción que responden a las necesidades actuales de las familias y de quienes buscan invertir.
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